Augmentation loyer 8% non appliqué par locataire

الكراء الذي قمت به يندرج في إطار الكراء التجاري لأن المكتري منك شركة تجارية ذات مسؤولية محدودة وتمارس نشاطا تجاريا متعلقا بكراء من الباطن لشقق مفروشة تخضع من حيث المبدأ للقانون رقم 80.14 المتعلق بالمؤسسات السياحية وأشكال الإيواء السياحي الأخرى، علما أنك ذكرت في سؤالك أن الاستديوهات توجد داخل إقامة سياحية، والتي هي حسب المادة 3 من القانون المذكور كل مؤسسة للإيواء ذات طابع سياحي تعرض للإيجار وحدات سكنية مؤثثة ومجهزة بمطبخ.
وبناء عليه فإن هذا الكراء يخضع للقانون 03-07 المتعلقة بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للتجارة ولأشياء أخرى( سكنى- مهن - حرف) والذي نصت مادته الرابعة على أن نسبة الزيادة في الكراء تحدد في نسبة 8% بالنسبة لمحلات السكنى و 10% بالنسبة للمحلات التجارية وباقي المحلات الأخرى المعدة للحرف والمهن، وبالتالي فإن اتفاقك مع الشركة المذكورة على نسبة أقل فيه إضرار بمصلحتك.
نأتي إلى سؤالك المتعلقة بنقطة سريان الزيادة الاتفاقية للكراء هل من التاريخ المتفق عليه أم من تاريخ صدور الحكم إذا رفعت دعوى بذلك.
حسب المادة الأولى من القانون أعلاه يحق للمكري والمكتري الاتفاق على تحديد ثمن الكراء وشروط مراجعته ونسبة الرفع من قيمته أو تخفيضها، وحسب المادة الثانية لا يجوز الاتفاق على رفع الثمن خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات من تاريخ إبرام العقد أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، كما لا يجوز الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون، وهو ما يعني أن اتفاقك عل نسبة 8% عوض 10% جائز وملزم لك، وهو ما دفعني للقول بأنك ألحقت الضرر بمصالحك المالية باتفاقك عل نسبة أقل مما يجيزه القانون.
وحسب المادة 7 من ات القانون يجري العمل بالوجيبة الكرائية الجديدة ابتداء من تاريخ المطالبة القضائية أو من تاريخ الإنذار بالزيادة، وهذا النص يستبعد حسابها من تاريخ الحكم كما جاء في سؤالك.
إنما، ولخلو نص القانون المذكور من التطرق للزيادة الاتفاقية في العقد، فأنا أرى حسب رأيي وتحليلي للنصوص أن سريانها يبدأ من تاريخ حلول أجل الزيادة أي 2022 وليس من تاريخ توجيهك الإنذار أو من تاريخ المطالبة القضائية بها، لأنه في نظري هذين الأمرين ينطبقان على العقود التي خلت من وجود بند اتفاقي يتعلق بالزيادة، أما وأنه تم الاتفاق عليها في العقد وبنسبة أقل مما هو منصوص عليه في القانون فإن ذمة المكتري تصبح مدينة بهذه الزيادة من تاريخ حلول سريانها حسب الاتفاق وفي سؤالك تسري ابتداء من عم 2022.
بالنسبة لأتعاب المحامي، لا يوجد نص في القانون يحدد اتعاب المحامي الذي يترافع في القضايا، والأمر متروك للاتفاق بين المحامي والزبون، وعليك فقط أن توازن بين المبلغ الذي ستحصل عليه عن المدة المطلوب فيها فرق السومة بين القديم والجديد وبين ما يطلبه المحامي، وتتفقان على مبلغ معقول لا يستغرق كل ما حصلت عليه بمقتضى الحكم القضائي.
كما أن هناك حلا آخر يعفيك من المحامي، وهو ان ترفع الدعوى بنفسك، لأن نص المادة 32 من قانون المحاماة يعفي من الاستعانة بالمحامي في القضايا التي تبت فيها المحاكم ابتدائيا وانتهائيا، وما دام أن طلباتك لن تتجاوز مبلغ 20.000 درهم فإن الحكم الذي سيصدر غير قابل للاستئناف أمام محكمة الاستئناف وإن كان قابلا له فقط أمام غرفة الاستئناف لدى نفس المحكمة، أي المحكمة الابتدائية، وهو ما يضفي على الحكم صفة الحكم الانتهائي لأنه لن يتجاوز حدود باب المحكمة الابتدائية.
أما عن سرعة البت، فالأمر متوقف فقط على تبليغ استدعاء الحضور للخصم في أجل قصير، فإذا استطعت تبليغ الاستدعاء بواسطة المفوض القضائي بسرعة فلا أعتقد أن الأمر يمكن أن يتجاوز شهرين على أبعد تقدير من تاريخ قيد الدعوى أمام المحكمة.