هل يمكن استخلاص رخصة السكن لعقار مكتمل البناء في ضل وجود حجوزات تحفظية على الرسم العقاري و ماهي الإجراءات لحفظ الحقوق
السلام عليكم. قمنا بشراء سكن اقتصادي منذ مدة، و تم اسكاننا(بعد أداء معضم المبلغ الواجب بوصل تخصيص بدون موثق) لأن المبنى مكتمل البناء لكن بدون اتمام اجراءات البيع لعدم وجود رخصة السكن و كذلك الرسوم العقارية للشقق. المنعش العقاري يتعلل بكون الرسم العقاري للأرض محجوز تحفظيا لفائدة شركة البناء بسبب دين. الأسئلة من فضلكم :
١- هل يمكن استخلاص رخصة السكن و الرسوم الفرعية في ظل ما تم شرحه
٢- ماهي الإجراءات القانونية من أجل ضمان حقنا
0 تعليق
ووجه الترقيع فيه أنه يحاول إسكاتكم حتى لا تقوموا بمطالبته بحقوقكم المتفق عليها معه لا سيما ما تعلق منها بأجل التسليم ومطالبته بإرجاع الأقساط، لأنه في حالتكم لايوجد تسليم بالمعنى القانوني، وقولكم أن المبنى مكتمل، حتى لو صح من الناحية الواقعية، إلا أنه غير صحيح من الناحية القانونية.
هناك لبس لدي حول طبيعة شرائكم، لأنني فهمت من خلال السطور أن عقد شرائكم لم يتم عن طريق موثق، ولربما لم يتم حتى عن طريق من خولهم القانون إبرام العقود، لأن ما يوحي به قولكم أنه تم إسكانكم بعد أداء معظم المبلغ الواجب يعني أن السداد تم بأقساط، وهذه الطريقة في الأداء قد تكون خاصة بشراء عقار في طور الإنجاز، وقد يكون مجرد تسهيل من البائع لكم في الأداء، فإذا تعلق الأمر بالحالة الأولى ( شراء عقار في طور الإنجاز)
فإن عقد شرائكم سيكون باطلا ولا يرتب أي أثر سوى استرجاع ما دفع تنفيذا له، إذ نص الفصل 1-618 من قانون الالتزامات والعقود على أنه يعتبر بيعا لعقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤديه هذا الأخير تبعا لتقدم الأشغال، ونص الفصل 2-618 من نفس القانون على أنه يجب أن يتم بيع العقار في طور الإنجاز سواء كان معدا للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي من طرف الأشخاص الخاضعين للقانون العام أو الخاص طبقا لأحكام هذا الفرع، وذلك تحت طائلة البطلان.
ولست أدري ما هي طبيعة الوثيقة التي بين أيديكم وتثبت شراءكم للشقة، هل هي عقد أم هي فقط ما سميتموه بوصل التخصيص ، والذي لا وجود له في القانون، لأن المنصوص عليه هو عقد التخصيص، وهو خاص بشراء العقارات في طور الإنجاز، ويمكن إبرامه بعقد موثق أو حتى بعقد عرفي إنما من شروط صحته أن يبرم بعد الحصول على رخصة البناء، وهو في العادة يسبق إبرام العقد الابتدائي الوارد على العقارات التي هي في طور الإنجاز بشروطه المحددة في القانون المذكور أعلاه.
ولن أتطرق في جوابي للضمانات التي أقرها القانون للمشترين لعقارات في طور الإنجاز لأن شراءكم حسب ما يبدو لم يتم وفق ما ينص عليه القانون بالنسبة لها وإنما تم بوصل لشقة بعد الانتهاء من البناء وقبل الحصول على رخصة السكن كما يبدو من وقائع السؤال.
وبما أن الأمر تم باتفاق على شراء لعقار مكتمل البناء فإنه يتعين الرجوع إلى القواعد العامة المتعلقة بالبيع، وبالتالي فإن حقوقكم تبقى محفوظة في مطالبة البائع بإتمام البيع ونقل الملكية بما في ذلك استخراج الرسم العقاري الفرعي للشقة إذا كان العقار في أصله محفظا، تحت طائلة المطالبة بالفسخ واسترجاع الثمن مع التعويض عن الضرر، وهو لن يستطيع ذلك قبل تطهير العقار من الحجز.
إنما هناك مشكل آخر يحول دون ممارسة حتى الإجراءات وفق القواعد العامة وهو عدم وجود عقد شراء بالمعنى القانوني، لأن هناك مجرد وصل، والبيوع العقارية يجب أن تتم وفق ما نصت عليه المادة 4 من مدون الحقوق العينية التي قررت أنه يجب أن تحرر- تحت طائلة البطلان - جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك. ويجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته. وتصحح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحامي المحرر للعقد من لدن رئيس كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية التي يمارس بدائرتها.
وبالتالي فالسؤال هو، هل تم احترام أي من هذه القواعد، فإذا لم يتم احترامها فإنكم أمام حائط مسدود، ولا يمكنكم مطالبة البائع بإبرام عقد البيع لأنه حتى لو وافقكم على ذلك فسيكون العقد باطلا بسبب الحجز المضروب على العقار، باعتبار أن الحجز التحفظي من تاريخ قيده بالمحافظة او تبليغه للمحجوز عليه يضع المحجوز بين يدي القضاء ويعتبر أي تصرف على الشيء المحجوز باطلا في مواجهة الحاجز.
ولا أرى سوى حل واحد وهو استدراج البائع لإبرام عقد البيع معكم حتى ولو كان باطلا، لتكون بين يديكم الوثيقة التي تثبت إبرام البيع وفق الشكل المطلوب قانونا، ثم تطالبونه بعدها بنقل الملكية إليكم خلال أجل تحددونه له، وفي حالة تماطله أو عجزه تطالبون باسترجاع الثمن المدفوع له مع التعويض.
مع الإشارة أن نقل الملكية إليكم يستتبع استخراج الرسوم الفرعية للعقار والحصول أيضا على رخصة السكن لأنها من ضمن الوثائق الواجب تقديمها للمحافظة العقارية.
4 تعليقات
شكرا على الجواب. للرد على لبسكم، نعم يتعلق الأمر بعقار في طور البناء بستة أشطر، الشطر الأول و الثاني مكتملي البناء في الواقع (محل تسألنا). وصل التخصيص يتضمن مايلي : التاريخ، رقم رخصة البناء، رقم الرسم العقاري المحفظ للأرض محل البناء، اسم و رقم بطاقة المشتري، المبلغ الؤدى(هناك مبلغ مهم غير مصرح به)، رقم العمارة، الشقة، المبلغ المتبقى، الثمن الإجمالي 250.000 درهم، مع عبارة :" لغرد حجز شقة في ......"، ختم الشركة و عنوانها في السجل التجاريي، مع عدم ذكر تاريخ التسليم، لكن اطلعنا على الاتفاقية الموقعة من طرف المنعش مع الدولة في إطار السكن الاقتصادي وتضم 5 سنوات(زائد سنة بسبب الجائحة) لاستصدار رخصة السكن، هذه المدة تنتهي بعد سنة و نصف . أريد أن أضيف أن هناك عداد واحد للماء و الكهرباء لجميع الشقق التي تم اسكان أصحابها، العداد يخص شركة البناء ( عداد مأقت ). المرجو تنويرنا في ظل ما تم ذكره. و هل يمكن إجراء حجز تحفظي على الرسم العقاري للأرض للضغط على المنعش بعد إنذار اتمام اجراءات البيع. شكرا جزيلا.
من خلال التوضيح الذي تقدمتم به فإن ما بين يديكم يسمى عقد التخصيص، وقد نظمه القانون في الفصل 3- 618 مكرر مرتين والذي نص على أنه يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير العقد الابتدائي إبرام عقد تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور الإنجاز يحرر إما في محرر رسمي أو محرر عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق عليه من الأطراف. ولا يجوز إبرام عقد تخصيص العقار في طور الإنجاز، تحت طائلة البطلان، إلا بعد الحصول على رخصة البناء. وهو ما تحقق بالفعل من خلال شرحكم. وقد أضاف نفس الفصل على أن عقد التخصيص يتضمن:
1 - هوية الأطراف المتعاقدة؛
2- محل المخابرة المتفق عليه مع وجوب الإخبار في حالة تغييره؛
3- رقم الرسم العقاري الأصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ مع تحديد الحقوق العينية والتحملات والارتفاقات الواردة على العقار ؛
4- تاريخ ورقم رخصة البناء؛
5- موقع العقار محل البيع ووصفه ومساحته التقريبية؛
6- ثمن البيع النهائي للمتر المربع وكيفية الأداء أو ثمن البيع الإجمالي بالنسبة للبيع المتعلق باقتناء عقار في إطار السكن الاجتماعي كما هو محدد بالتشريع الجاري به العمل؛
7- أجل التسليم؛
ولكن المشكل هو أن القانون نص أيضا على أن صلاحية عقد التخصيص محددة في مدة لا تتجاوز ستة (6) أشهر غير قابلة للتجديد، وانتهاء صلاحيته تؤدي لزوما إلى إبرام عقد البيع الابتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص واسترجاع المبالغ المسبقة.
ولذلك وفي ظل عدم إبرام عقد ابتدائي لكم الخيار، قبل التفكير في أي شيء آخر، إما أن تطالبوا المنعش العقاري بإبرام عقد البيع الابتدائي، أو استرجاع التسبيق المدفوع، لأنه في ظل الوضع الراهن وانتهاء صلاحية عقد التخصيص ليست لكم الصلاحية في القيام بأي إجراء قانوني آخر ضد المنعش.
أما عن سؤالكم حول طلب الحجز التحفظي على العقار فبحكم أن بين يديكم حجة تفيد تسليم مبالغ على وجه الشراء وعدم إبرام العقد الابتدائي فهذا يخولكم في إطار القواعد العامة طلب الحجز التحفظي على العقار ضمانا للمبالغ التي أديتموها. وهذا الحجز سيضم إلى الحجز القائم من طرف مقاولة البناء.
و أعود إلى الجواب على سؤالكم الأول في ظل التوضيح الذي قدمتموه والمتعلق بمدى إمكانية استخراج رخصة السكن والرسوم الفرعية وعن ماهية الإجراءات القانونية من أجل ضمان حقكم، فأقول أنه لا مجال للحديث عن المطالبة باستخراج رخصة السكن قبل أن تضمنوا حقكم كمشترين لانتهاء صلاحية عقد التخصيص ( إذا مرت عليه 6 أشهر) وذلك بإجبار المنعش على إبرام العقد الابتدائي معكم، ثم النظر في مدى انتهاء الأشغال لأنه قد يكون الترخيص بالبناء يتعلق بكل المجمع السكني والعمارات الموجودة وليس فقط بالعمارة التي انتهى فيها البناء. وفي هذه الحالةوعند تحقق الشروط ليس لكم إلا إجبار المنعش على استخراج رخص السكن لأنه لا صفة لكم في مطالبة الجماعة المعنية بإعطائها لكم.
أما استخراج الرسوم الفرعية فمتوقف هو الآخر على الانتهاء من البناء والحصول على رخص السكن، مع ملاحظة ان استخراج الرسوم ممكن ولكن ستكون فيها إشارة الحجز التحفظي إلى أن يتم رفعه بأداء الدين لمقاولة البناء، والحجز التحفظي سيكون عرقلة لإبرام العقد النهائي لأنه طبقا للفصل 453 من قانون المسطرة المدنية فإن الحجز التحفظي يترتب عليه وضع يد القضاء على المنقولات والعقارات التي انصب عليها ومنع المدين من التصرف فيها تصرفا يضر بدائنه ويكون نتيجة لذلك كل تفويت تبرعا أو بعوض مع وجود الحجز باطلا وعديم الأثر.
ونتيجة لذلك فإن أي عقد نهائي بالبيع معكم في ظل وجود الحجز التحفظي سيجعل من هذا العقد عقدا باطلا ولا يمكن تقييده بالمحافظة العقارية على الرسم الفرعي في حال تم استخراجه.
السلام عليكم. أريد اطلاعكم بمستجدات هذا الملف. وضعنا شكاية عند وكيل الملك بالنصب و الاحتيال و خلال جلسات مع المنعش أمام وكيل الملك ألزمهم بوضع عقد ابتدائي عند الموثق لكن بدون جدوى،بل لازالوا يتماطلون. ماهي الحلول الموجودة أمامنا من فضلكم لأننا لانرى إلا الباب المغلق.