تشطيب على رهن اصل تجاري

سؤالك ينقسم إلى قسمين.
ما مصير المحل وعليه رهن لفائدة البنك
وكيفية استعادة محلك.
بالنسبة للسؤال الأول فإن الرهن الذي أوقعه المكتري الأول مقابل القرض الذي أخذه من البنك لا علاقة له بملكيتك للمحل التجاري كعقار، بل هو واقع على الأصل التجاري بمعنى أنه واقع على السمعة التجارية والزبناء للمكتري الأول فقط.
وما دام قد غادر المحل وحل محله مكتري آخر فإن الرهن التجاري للبنك يكون قد ضاع لأنه لم تعد تباشر بالمحل تجارة من النوع الذي كان يباشرها المكتري الأول، وبالتالي فإن البنك حتى لو أراد التنفيذ على الأصل التجاري على المكتري الثاني فهو لن يجد شيئا مما كان مرهونا ساعة منحه القرض.
بالنسبة للمكتري الثاني وإن أغلق المحل فهو يؤدي كراءه كما قلت، وبالتالي لا يمكنك أن تباشر ضده أي إجراء من أجل إفراغه، بل إن هذا في مصلحتك أن تستلم الكراء وهو مغلق لأنه إذا استمر الإغلاق مدة سنتين مع أداء الكراء فإنه يمكنك حينها المطالبة بإفراغه للاستعمال الشخصي ولن تؤدي له شيئا كتعويض لأن التجارة توقفت بالمحل طيلة السنتين إذا انتظرت انقضاءها قبل أن ترفع دعوى الإفراغ للاستعمال الشخصي.
وهذا ما نصت عليه المادة 8 من قانون أكرية المحلات التجارية الجديد بقولها:
لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:
1. إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء؛
2. إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار، على أن تتم الأشغال من أجل ذلك، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛
3. إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له، على أن يتم هذا الارجاع، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛
4. إذا كان المحل آيلا للسقوط، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك؛
5. إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي؛
6. إذا عمد المكتري إلى كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء؛
7. إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.
والفقرة التي تهمك أنت هي الفقرة السابعة، إنما عليك أن تنتبه وأنت ترفع دعوى الإفراغ أن تبلغ طلبك الإفراغ للبنك عملا بالمادة 29 من هذا القانون التي تنص على أنه إذا أراد المكري وضع حد لكراء المحل الذي يستغل فيه أصل تجاري مثقل بتقييدات، وجب عليه أن يبلغ طلبه إلى الدائنين المقيدين سابقا، في الموطن المختار المعين في تقييد كل منهم. يقصد بالدائن المقيد، الدائن الذي يتوفر على امتياز البائع أورهن على الأصل التجاري.
أما إذا أردت استرجاع محلك قبل انصرام المدة التي ذكرت لك وهو مغلق فعليك منح المكتري تعويضا عن الإفراغ تحدده المحكمة بواسطة خبرة.