سحب نظير الرسم العقاري بعد توقيع البيع لثبوت خيانة الأمانة من الموثق و عدم تسجيل العقد

مسألة سحب نظير الرسم العقاري وآثاره على التقييد تناولها الفصل 89 من قانون التحفيظ العقاري، وقد نص هذا الفصل على ما يلي:
" إذا كان الطلب يتعلق بحق يقتضي إنشاؤه موافقة المالك المقيد والحائز لنظير الرسم العقاري، فيجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يرفض التقييد عند عدم الإدلاء بالنظير.
وفي غير ذلك من الحالات فإن المحافظ على الأملاك العقارية يقوم بالتقييد ويبلغه إلى حائز النظير مع إنذاره بوجوب تقديمه داخل أجل عشرين يوما من تاريخ إجراء التقييد.
ويمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن ينجز تلقائيا هذه المطابقة كلما أتيحت له الفرصة.
يصبح النظير الذي لم يودع بعد انصرام أجل الإنذار مجردا من كل قيمة إلى أن تتم المطابقة بينه وبين الرسم العقاري.
وتبلغ هذه الوضعية المؤقتة إلى علم العموم بواسطة إعلان مختصر يعلق في لوحة بالمحافظة العقارية وبكل الوسائل المتاحة.
وعلاوة على ذلك يمكن للمستفيد من التقييد إذا بقي الإنذار بدون نتيجة أن يطلب نظيرا جديدا من الرسم العقاري وفق الشروط المقررة في الفصول 101 و102 و103 من هذا القانون ويكون بذلك النظير الأول باطلا بصفة نهائية.
ولا تمنع المقتضيات السابقة الأطراف المعنيين بطلب التقييد من استعمال حقهم في اللجوء إلى المحكمة الابتدائية قصد الحكم بإيداع النظير بالمحافظة العقارية."
أما الفصول التي جاءت في النص أعلاه فنصت على ما يلي:
الفصل 101
في حالة ضياع أو سرقة أو تلف نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة يجب على صاحبهما أن يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية الوثائق المثبتة وأن يدلي إليه بتصريح يتضمن هويته وظروف الضياع أو السرقة أو التلف وكل ما لديه من معلومات عن الحادث.
يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية إذا ما ظهر له صدق التصريح أن يسلم للمعني بالأمر نظيرا جديدا للرسم العقاري أو نسخة من شهادة التقييد الخاصة بعد انصرام خمسة عشر يوما من تاريخ نشر إعلان بذلك في الجريدة الرسمية.
الفصل 102
ينص المحافظ على الأملاك العقارية بالرسم العقاري على تسليم النظير الجديد أو نسخة شهادة التقييد الخاصة مع بيان تاريخ وظروف التسليم.
وتكون للنظير الجديد أو لنسخة شهادة التقييد الخاصة المسلمين بهذه الكيفية نفس القيمة القانونية لأصلهما ويستعملان لنفس الأغراض.
الفصل 103
إذا وقع تعرض على تسليم نظير جديد للرسم العقاري أو نسخة شهادة التقييد الخاصة المنصوص عليهما في الفصل 101 من هذا القانون أو رأى المحافظ على الأملاك العقارية أنه لا داعي لتلبية الطلب المقدم إليه فيمكن للطالب أن يرفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية التي تبت وفق الإجراءات المقررة في قانون المسطرة المدنية.
وبمراجعة مجموع هذه النصوص وكجواب على سؤالك يمكنني أن أقول لك بأن أن سحبك لنظير الرسم العقاري من المحافظة لا يمنع المحافظ من تقييد البيع في الرسم العقاري لاسيما إذا كان الموثق قد وثق عقد البيع، لأن الموافقة المشروطة للتقييد قد تمت في العقد التوثيقي، وبالتالي فإن ما قمت به من وجهة نظري لا يضمن لك أي حق تجاه المشتري إلا باتخاذ إجراءات أخرى تتعلق بطلب فسخ عقد البيع لعدم التوصل بالثمن.
وقد سبق أن قلت في استشارة سابقة لأحد السائلين أن المشتري الذي لا يحترم القانون المبين لكيفية تسليم الثمن للموثق حتى يضمن عدم استعماله في غير ما تم تخصيصه له ويسهل على الموثق عملية خيانة الأمانة واختلاس المبلغ واستعماله لمصلحته ( مصلحة الموثق) يتحمل وحده المسؤولية، ولا ذنب على البائع الذي من حقه طلب الفسخ لعدم سداد الثمن.
فالموثق يعتبر من وجهة نظري بمثابة وكيل للمشتري وكالة قانونية لما أعطاه المشرع صلاحيات استلام الثمن وتسليمه للطرف الآخر والقيام بالإجراءات التي يستوجبها القانون لنقل الملكية، وهو مسؤول بهذا المعنى تجاه موكله( المشتري الذي غالبا هو من يختاره)، وبالتالي فإن المشتري هو المطالب بأن يجبر الموثق على تسليم الثمن للبائع أو إرجاعه وليس المشتري.
وعليه إذا حصلت على حكم بفسخ البيع تكون قد ضمنت حقوقك فعليا بعدم نقل الملكية بالرسم العقاري برغم سحب النظير، ولكن هذا الأمر تواجهه عقبة إثباتك وجود عقد بيع فعلي، اللهم إذا سبق ذلك كتابة عقد بيع ابتدائي أو ما يسمى بالوعد بالبيع فيسهل الأمر لأنه بفسخ الوعد بالبيع تنعدم أي علاقة بينك وبين المشتري وخلال الدعوى تناقش مسألة سداد الثمن للموثق فتتاح لك الفرصة للاحتجاج بعدم سداده للموثق وفق ما ينص عليه القانون.
أما مسألة رفع دعوى الإفراغ فيمكنك رفعها في نفس الوقت الذي ترفع فيه دعوى فسخ العقد لأن سكنى المشتري فيها كان بناء على اتفاقكما على البيع وسداد الثمن وهو ما لم يتم.