1 إجابة واحدة
241 مشاهدة

استشارة قانونية حول شراء حق تجاري في مدينة مكناس

سئل منذ شهر واحد بواسطة Youssef Afannoue
تم الاستعجال منذ شهر واحد
إجابة مختارة واحدة
241 مشاهدة

السلام عليكم،

أرغب في شراء حق تجاري (ساروت) في مدينة مكناس. المحل الحالي مقسم إلى ثلاث محلات: واحد للإلكترونيات، والآخر الكبير فيه البنك الشعبي، ومحل ثالث مغلق وأرغب في شرائه. الثلاث محلات مملوكة لشخص واحد وتم تقسيمها. بائع الحق التجاري ليس هو المالك الأصلي وأخبرني أنه يملك فقط 50% من المحل، وهذا الجزء لم أفهمه جيدًا. أيضًا، بعد البيع، قال إنه سيدفع للدولة مبلغ 17 مليون سنتيم من 54 مليون سنتيم المتفق عليها في البيع، وهذا المبلغ يبدو مبالغًا فيه.

أسئلتي:

1. هل يمكنني تغيير النشاط التجاري بعد الشراء؟
صاحب المحل أخبرني أنه تم التشطيب على النشاط الذي كان فيه. في حالة اشتريت الحق التجاري وبما أنني سوف أغير هذا النشاط، هل يجب علي قانونيًا إبلاغهم أولًا وأخذ موافقة صاحب المحل؟
2. ما هي الإجراءات والأشياء التي يجب أن أتأكد منها جيداً قبل الشراء؟
المحل التجاري هو في الأصل واحد تم تقسيمه إلى ثلاث محلات: محل للإلكترونيات، محل كبير فيه البنك الشعبي، ومحل مغلق الذي أرغب في شرائه.
3. ماذا يعني أنه يملك فقط 50% من المحل؟
كيف يمكن أن يؤثر ذلك على عملية الشراء وما هي الإجراءات القانونية التي يجب اتخاذها للتحقق من هذا الوضع؟
4. هل مبلغ 17 مليون سنتيم الذي سيدفعه للدولة بعد البيع معقول؟
5. هل يحق لهم قانونيًا تقسيم المحل إلى ثلاث محلات وبيع حق الساروت لكل واحد منهم أو تأجيرهم؟

هل هناك أي شيء آخر عليّ أن أنتبه له قبل الشراء؟

شكرًا جزيلاً.

تعليق

إجابة واحدة
6.3k إجابة - مستشار قانوني - أكثر من 30 سنة خبرة في محاكم المغرب
اسأل هذا الخبير
أود أن أستوثق من أمر، وهو قولك أن من يريد بيعك الحق في الكراء ( الساروت) هل يملك النصف فقط، والسؤال هو هل يملك النصف في العقار أم النصف في الحق التجاري المراد بيعه، لأنه إن كان يملك النصف في المحل كعقار فلا يمكنه بيعك الحق في الكراء لأنه هو نفسه لا يملكه إذا كان يشغل محله التجاري الذي هو ملك له بدون كراء، وبالتالي لا يوجد حق كراء، ويمكنه فقط بيعك باقي عناصر الأصل التجاري، وبعد ذلك يمكنه أن يطردك من المحل بذريعة أنه باعك أصلا تجاريا بدون حق الكراء أي حق البقاء في المحل، وكل هذا إذا كان هو نفسه قد مارس التجارة في المحل وكون أصلا تجاريا فيه أي سمعة تجارية وزبناء، أما إذا لم يسبق له أن مارس التجارة فلا وجود لأصل تجاري يمكن بيعه، وبالتالي يصبح سؤالك الأول هل يمكنك تغيير التجارة لا معنى له لأن هذا السؤال مرتبط بالبقاء في المحل وهو أمر مشكوك فيه إذا كان البائع مالكا لنصف العقار. علاوة على أن النصف الآخر لغيره وهذا سيسألك عن مبرر تواجدك في المحل، فإذا قلت له أنك اشتريت الساروت سيقول لك أن البائع لك لم يكن يملكه وسيطلب منك نقل أصلك التجاري إلى مكان آخر.
أما إذا من كان يريد بيعك الحق التجاري غير مالك لنصف العقار وإنما مالك لنصف الحق التجاري فلن تتملك سوى النصف المبيع من هذا الأصل التجاري مع شريكه الآخر، وستصبحان شريكين في الأصل التجاري، وبقاؤك في المحل رهين بوجود عقد كراء تجاري كتابي مع مالك العقار مر عليه أكثر من سنتين وتكون على المحل أصل تجاري، أما عن مسألة تغيير النشاط التجاري فهو رهين بمعرفة ما هو مضمن بعقد الكراء مع مالك المحل (العقار) هل تم تحديد نشاط تجاري معين في عقد الكراء ، ففي هذه الحالة لا يمكنك التغيير إلا بموافقة مالك العقار ( المكري)، أما إذا كان النشاط غير محدد بدقة في عقد الكراد فيمكتك ممارسة ما تشاء من أنواع التجارة فيه.
إذا تم التشطيب على النشاط التجاري من السجل التجاري فيتعين معرفة السبب الذي بني عليه التشطيب هل هو تصفية التجارة أم ماذا، لأن هذا الأمر يرتبط به وجود الأصل التجاري بالأساس، لأن السجل التجاري وتضميناته بالإضافة إلى عقد الكراء هما اللذان يضمنان وجود الأصل التجاري، وبعد البيع أنت تحل بالسجل التجاري وتطلب تعديلا على التقييد، أما إذا كان مشطبا عليه فلا يوجد ما تشتريه، خاصة وأن شراء الأصل التجاري تتبعه عدة إجراءات قانونية منها إشهار البيع وعدم أداء الثمن للبائع بل إيداعه لدى جهة مكلفة بقبول الودائع إلى حين انتهاء أجل تعرضات دائني الأصل التجاري لأنك إن سلمت الثمن دون سلوك الإجراءات القانوني فستكون مسؤولا عن ديون البائع.
وفي هذا الصدد تنص المادة 81 من مدونة التجارة " يتم بيع الأصل التجاري أو تفويته وكذا تقديمه حصة في شركة أو تخصيصه بالقسمة أو بالمزاد، بعقد رسمي أو عرفي. ويودع ثمن البيع لدى جهة مؤهلة قانونا للاحتفاظ بالودائع.
ينص العقد على:
-1اسم البائع وتاريخ عقد التفويت ونوعيته وثمنه مع تمييز ثمن العناصر المعنوية والبضائع والمعدات؛
-2حالة تقييد الامتيازات والرهون المقامة على الأصل؛
-3وعند الاقتضاء، الكراء وتاريخه ومدته ومبلغ الكراء الحالي واسم وعنوان المكري؛
-4مصدر ملكية الأصل التجاري.
وتنص المادة 83 من نفس المدونة :
بعد التسجيل، يجب إيداع نسخة من العقد الرسمي أو نظير من العقد العرفي لدى كتابة ضبط المحكمة التي يستغل في دائرتها الأصل التجاري أو المؤسسة الرئيسية للأصل، داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخه، إذا كان البيع يشمل فروعا.
يقيد مستخرج من هذا العقد في السجل التجاري.( إذا شطب على التسجيل فأين سيتم الإيداع)
يتضمن المستخرج تاريخ العقد والأسماء الشخصية والعائلية للمالك الجديد والمالك القديم وموطنهما وكذا نوع الأصل التجاري ومقره والثمن المحدد وبيان الفروع التي قد يشملها البيع ومقر كل منها وبيان أجل التعرضات المحددة في المادة 84 وكذا اختيار موطن في دائرة المحكمة.
يقوم كاتب الضبط بنشر المستخرج المقيد بالسجل التجاري بكامله وبدون أجل في الجريدة الرسمية وفي إحدى الجرائد المخول لها نشر الإعلانات القانونية على نفقة الأطراف.
يجدد هذا النشر بسعي من المشتري بين اليوم الثامن والخامس عشر بعد النشر الأول.
وتنص المادة 84 من نفس المدونة على ما يلي:
يجوز لدائني البائع سواء كان الدين واجب الأداء أم لا، أن يتعرضوا داخل أجل أقصاه خمسة عشر يوما بعد النشر الثاني، على أداء ثمن البيع برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل توجه إلى كتابة ضبط المحكمة التي تم إيداع العقد بها أو بإيداع التعرض بتلك الكتابة مقابل وصل.
يجب أن يبين التعرض، تحت طائلة البطلان، مبلغ الدين وأسبابه والموطن المختار داخل دائرة المحكمة.
لا يجوز للمكري، بالرغم من كل شرط مخالف، أن يتعرض من أجل استيفاء أكرية جارية أو مستحقة مستقبلا.
لا يمكن الاحتجاج بأي انتقال سواء كان رضائيا أو قضائيا لثمن البيع أو لجزء منه تجاه الدائنين الذين تعرضوا داخل الأجل المحدد بالفقرة الأولى من هذه المادة.
وتنص المادة 89 من ذات المدونة على:
لا تبرأ ذمة المشتري تجاه الأغيار إذا دفع الثمن للبائع من دون أن يباشر النشر وفق الشكل المحدد أو قبل انصرام أجل خمسة عشر يوما أو من دون أن يراعي التقييدات والتعرضات.
وهذا النص الأخير هو الذي قلت لك عنه أنك إذا دفعت الثمن للمشتري دون القيام بالإجراءات القانونية المتعلقة بإيداع العقد والإشهار تصبح مسؤولا عن ديون الأصل التجاري.
سؤالك الثالث أنا نفسي لم أفهمه، وعلى البائع أن يفهمك معناه، إذ عليك أن تسأله هل أنت تملك العقار ونصف الأصل التجاري( إذا سبق أن مارس التجارة فيه) أم أنت تملك نصف الأصل التجاري فقط مع إثبات سبق ممارسة التجارة فيه، وفي هذه الحالة عليه أن يبرز لك عقد الكراء من صاحب العقار لتعرف ما كان متفقا فيه بينهما على نوعية التجارة وتعرف حينئذ هل يمكنك تغييرها أم لا، وهو غير ممكن إلا إذا لم يتم تحديد تجارة معينة في العقد، أما إذا كان معنى أنه ليس المالك الأصلي للأصل التجاري فهذا معناه أنه هو أيضا اشترى الأصل التجاري من آخر ، وفي هذه الحالة عليك أن تتأكد من أنه تم احترام الإجراءات في العقد الأول حتى لا تكون مسؤولا عن أخطاء البائع لك إذا لم يقم هو بإيداع الثمن لدى الجهة المؤهلة قانونا للاحتفاظ بالودائع (غالبا الموثق) وأنه تم القيام بالأشهار لاستقبال تعرضات الدائنين للبائع.
لا يمكنني أن أفيدك عن طبيعة المبلغ الذي سيدفعه للدولة، وهو من عليه أن يشرحه، أما تسجيل عقد البيع فأنت من يتحمل مصاريفه وليس هو، ربما ما يقصده البائع أنها ديون ضريبية على المحل، ولذلك أنصح، إذا كانت كل الأمور التي أجبتك عنها ( ملكية الأصل التجاري بما فيه الحق في الكراء - وجود عقد كراء يسمح بتغيير النشاط - أداء ديون الأصل التجاري إذا كان البائع مجرد مشتري سابق له) أن يتم العقد لدى موثق لأنه هو من سيقوم بكل الإجراءات المنصوص عليها في المواد التي ذكرت لك سابقا وسيؤدي ديون الدولة إن وجدت قبل نقل ملكية الأصل التجاري إليك وتسليم الباقي إن وجد للبائع.
عن السؤال الخامس، فإن من يملك التقسيم هو المالك للعقار، ولكن تقسيم المحلات وبيعك واحدا منها تحت مسمى بيع الساروت لا يعني بيع الأصل التجاري ولا جزدا منه> وإنما المقصود به تسليمك للمكري ( إذا كان مالكا للعقار) غبطة وما ستؤديه له أثر فقط في تخفيض سومة الكراء معك وليس بيعا للأصل التجاري، وحتى لو اشتريت الساروت المسمى بالفرنسية PAS DE PORTE فإن من حق البائع لك أن يطلب بعد ذلك الزيادة في الكراء وهو ما يعني أنه يتعين في هذه الحالة تضمين بند في عقد شراء هذا الساروت الأجل التي يمكن عند حلوله طلب الزيادة في الكراء لأن المادة الثانية من قانون مراجعة أثمنة كراء المحلات التجارية تنص على أنه لا يجوز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات، بمعنى أنه يمكن الاتفاق على الزيادة بعد أكثر من ثلاث سنوات، وهو ما يدعوني لأنبهك في حالة ما إذا كان البائع مالكا لنصف العقار أن ينضم للبيع المالك الآخر وأن تحدد في العقد متى ينتهي العمل بالسومة الكرائية المتفق عليها فيه والتي يجب أن تكون زهيدة مراعاة لمبلغ الشراء. ( خمسة عشر أو عشرين عاما أو حتى أكثر)
منذ شهر واحد (معدّل: منذ 20 أيام)
تصفيقات

تعليق

9.2k مشاهدة
سئل بواسطة Anas
تم الرد عليه منذ 7 أعوام بواسطة karim-0506
9.2k مشاهدة
3.8k مشاهدة
سئل بواسطة Amin53
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 5 أعوام بواسطة المستشار
3.8k مشاهدة
1.9k مشاهدة
سئل بواسطة Amin53
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 5 أعوام بواسطة المستشار
1.9k مشاهدة
1.5k مشاهدة
سئل بواسطة Amandita
تم الرد عليه منذ 4 أعوام بواسطة أيمن - رجل قانون
1.5k مشاهدة
2k مشاهدة
سئل بواسطة Amino6
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 3 أعوام بواسطة المستشار
2k مشاهدة