تحفيض عقار ورفض البلدية تسليم شهادة إذن تقسيم

تقع في المجال الحضري ومحفضة وغير مسموح بها البناء، ولكن الورثة الآن يريدون فقط التحفيض لأن تجزئة تفرض المال الكثير من أجل تفعيلها في الواقع.
بعدتوصلهم بتنفيذ الحكم لجؤوا للمحافضة لتحفيض القطع المستخرجة فرفض المحافض لعدم توفرهم على وثيقة إذن تقسيم رغم أنهم يتوفرون على تنفيذ حكم قضائي.
فطلبوا من المجلس البلدي الشهادة الإدارية فرفض والسبب هو أنه سبق أن سلمها لطرف واحد وحسب قوله بأن القانون لايسمح بأن يسلمها مرات متعددة وبأنه لايخالف القانون، مع العلم بأنهم عشرة أطراف، طرف تسلمها والأطراف التسعة المتبقون رفض تسليمها لهم.
فماهي المسطرة الواجب اتباعها من أجل تحفيض القطع؟

هذا المشكل يقع لمجموعة من الناس . لان الخبير لما يقوم بالخبرة و لا يستشير مع الادارة يعني الوكالة الحضرية والمجلس البلدي او القروي ويذهب لمراجعة التحيين الحالي للقطعة قبل تقريره، فيقسم الارض على الاشخاص حسب نسبتهم في التملك ويغفل المساحات الواجب تطبيقها مثلا قطعة ارضية مساحتها 15 هكتار بينما نصيب احد الاطراف 67 مترا لا يمكن تقسيمها بسبب القانون 25.90 الذي يمنع القسمة ان تكون المساحة 2500 متر فاكثر او يجب احداث تجزئة في العقار وكذلك مدونة الحقوق العينية من المادة 58 الى 60 انما يتبع تعليمات القاضي وهنا يكمن المشكل التضارب في تطبيق القانون.
رغم انه لديكم حكم، فرئيس المجلس البلدي عليه ان يطبق القانون الذي ذكرته لك ولا يمكنه منح الاذن بالتقسيم والمحافظ لا يمكنه التحفيظ بدون اذن المجلس.

سلام أستاذ Hassan sa
كان من الممكن إصلاح خطأ الخبير أو القاضي حسب معرفتك وذلك بالعودة للمحكمة والخبير بطلب تصحيح ولكن رئيس المجلس البلدي سلم الشهادة لطرف واحد ولم يسلمها لباقي الأطراف العشرة، وكان جوابه شفويا لايمكنني تسليمها مرتين لأن هذا يعد مخالفا للقانون.
فقرروا اللجوء مباشرة للمحافظة والضغط على المحافض لأن الأرض في الأصل محفضة.

ارفعوا دعوى استعجالية على من تسلم الشهادة تحت غرامة تهديدية عن كل يوم تأخير على اعتبار أن الحق لا يثبت بالنسبة للعقار المحافظ إلا بعد التقييد و حقكم هنا مهدد و حالة الاستعجال متوفرة.
و قبله طالبوا البلدية بالوثيقة كتابة عن طريق مفوض قضائي

استاذ حسن ماشاء الله عليك احييك على المعلومات القانونية التي تساهم بها في هذا الموقع

شكرا اختاه عفراء . اتمنى ان اصيب في الاجابات. والله ولي التوفيق. رغم وضوح بعض القوانين الا ان السلطة التقديرية تبقى في عاتق القضاة وفقهم الله للحكم العادل.

شكرا أستاذة عفراء

سلام ذ.Azzouz Azerkane
فعلا ستتم رفع دعوة قضائية بالمحكمة الإدارية برفع الشطط في إستعمال السلطة، المشكل يتخلص في، أين المساوات؟ إنصاف طرف بتسليمه شهادة إذن تقسيم وإحتقار الأطراف التسعة المتبقية يعد مخالف للقانون.
أما البيع بالمزاد العلني يعد ظلما واحتقارا لباقي الأطراف.

لم تجب عن مساحات الاطراف العشرة في العقار؟ هل قام الطرف المسلم له الاذن بالتحفيظ لنفسه؟
جواب السيد عزوز ، لخص المسألة احسن مني. لو كان العقار غير محفظ كانت الامور تكون سهلة التقسيم بما ان العقار محفظ فلابد من الاذن. قلت ان رئيس المجلس اعطى اذن واحد يمكن استخراج نسخة منه من المحافظة والادلاء به في ملفكم التقني الخاص. ولا يمكنكم تحفيظ القسمة الا بعد تسجيل الحكم لدى مصلحة الضرائب وهنا تكمن مشكلة اخرى الاداء قبل 3 اشهر من الحكم أو الغرامة مع الصوائر وتحتسب المصاريف1.5% على الحكم قيمة العقار لانه يعتبر عقد واحد ولا يتجزأ لكل طرف في الحكم.

الأرض تقع خارج المدينة ولايشملها مخطط توجيه التهيئة العمرانية، ممنوعة من البناء ولاتتوفر على الماء والكهرباء والتطهير، تم تقسيمها إلى 6 وذلك راجع حسب خبير المحكمة إلى إرتفاع المستوى على سطح البحر، وحسب الخبرة حاز كل طرف على ستة بقع مختلفة المساحة أصغرها 1000 متر في الجهة السفلى وأكبرها 10 هكتارات في الجهة العليا والأطراف تختلف من وريث أو وريثة أو عدة ورثة مشتركة في طرف واحد.
الطرف الذي تسلم الشهادة لاتزال وثائقه لدى مصلحة الضرائب من أجل إستخلاص إما حق التحفيظ أو كما قلت مصاريف التسجيل لدى مصلحة الضرائب 1,5%؟ بصراحة لايريدون الإفصاح على مايجري في ملفهم، وحسب جوابكم يتضح إن أراد أن يحفض حقه فيجب عليه تسديد أداء 1,5% مع الغرامة على جميع الأطراف لأنه عقد واحد؟
السيد عزوز جزاه الله إجتهد في جوابه إلا أنه يجب أن يراجع نقطتين:
-البيع بالمزاد وهذا مفروض.
-مساحة 2500 متر التي تفرض فقط على الأراضي البورية.
بعد توضيحك لنا بشأن مصلحة الضرائب الشئ الذي أجهله أريد توضيح بشأن تسجيل الحكم لدى مصلحة الضرائب هل هو إستخلاص الأرض العارية أو إستخلاص حق المحافضة للتحفيض أو واجبات التسجيل لدى مصلحة الضرائب؟

لم افهم مرتفعة عن سطح البحر هل تقع في جبل ؟
مايمنع القسمة هو اذا كانت داخل المجال الحضري هو مخطط التهيئة اذا كان موجود. اما في المجال القروي اذا كانت من اراضي الضم ف 5هكتارات فما فوق. اما المساحة في العقار غير المحفظ عادي تقسم مهما كانت المساحة ولكن لا يسمح البناء . وان كان العقار محفظا فهناك مادة قانونية تتيح بالتقسيم ب2500متر مربع فما فوق.
بالنسبة 1.5% هي تسجيل حكم وهو كعقد القسمة من اجل التحفيظ وهو ليس ضريبة او ذعيرة ولابد ان يؤدى جميعا لا يقسم حسب مدونة الضرائب ويجب الاداء قبل انصرام 3 أشهر من الحكم ولا سوف تؤدون ذعائر التأخير وهي 15%في الشهر الاول و10%في الشهر الثاني و0.5%عن كل شهر تأخير. ويمكن ان يؤديه احد الاطراف و مطالبة الاطراف الاخرى باداء نصيبهم معه حبيا وان رفضوا قضائيا اذا كان الحكم مذكور فيه الصائر حسب النسبة. اما مصاريف التحفيظ كل طرف يؤدي على قطعته وحدها .
البيع بالمزاد العلني يفرض اذا كان العقار غير قابل للقسمة كما ذكرت في جواب سابق ان المساحات لا تكون كبيرة تجعل العقار يقطع الى الى مساحات صغيرة لا تصلح لاي شئ

شكرا جزيلا ذ.حسن :
الإرتفاع عن سطح البحر وهو كيفية قياس إرتفاع المنطقة عن مستوى سطح البحر لأن الأرض كبيرة يحدها جنوبا الوادي لذلك فالجهة الجنوبية منحدرة بالنسبة للشمالية فالخبير أخذ بعين الإعتبار الإرتفاعات وقسمها على6.
وتوجد بالمدار الحضري ولكن مخطط التهيئة غير موجود لذلك فهي ممنوعة من البناء.
سبق لي أن أشرت سابقا وجوب 2500 متر أو أكثر لتقسيم الأرض البورية أو الفلاحية وليس الحضرية.
أما بالنسبة لمصلحة الضرائب فلا أظن بوجوب إستخلاص 1,5% لأن من غير المعقول لكي تحفظ قطعة أرضية واجب على المالك إستخلاص الأرض العارية للمجلس البلدي والضريبة حسب قولك 1,5% والصوائر وبعدها المحافضة.
لذلك حسب سوف أملي عليكم حسب فهمي الطريقة القانونية لتحفيض قطعة أرضية حائزة على تنفيذ الحكم.

وذلك ما وقع لمجموعة من المتقاضين وهو يعتير حيف كبير من حيث من يريد تحفيظ نصيبه في قطعة جاءت في نصيبه يجب عليه تسجيل حكم المحكمة كاملا وبنسبة 1.5% من ثمن العقار الكلي ويطالب الاخرين رضاءا او قضاءا عند امتناعهم اذا كان الحكم فيه الصائر بالنسبة قبل 3اشهر والا ستزداد فوائد التأخير انظر مدونة الضرائب تسجيل العقود والاحكام القضائية رغم ان هناك مشكل التبليغ الذي قد يعاد عدة مرات يتأخر لمدة اكثر من 3 اشهر لاستلام شهادة عدم الاستئناف والنقض التي تنهي الدعوى الا ان مصلحة الضرائب تعترف بتاريخ الحكم ولا يهمهم ان كانت درجات التقاضي. زائد مصاريف المحكمة. ومصاريف الملف التقني لدى الوكالة الحضرية التابع لها العقار من اجل الحصول على الاذن بالتقسيم من الجماعة ومصاريف الطبوغراف وان كانت حضرية كذلك يؤدون ضرببة الاراضي الغبر المبنية حسب منطقة كل عقار(zoning) . ومصاريف التحفيظ 1.5%+1.5%لكل رسم عقاري جديد اما الذي يبقى في الرسم العقاري القديم فلا يؤدي سوى مصاريف التسجيل partie restante

ام عليكم،
توضيح المسطرة القانونيةالواجب إتباعها لملف قضائي حاز حجيته:
١-تقييد الحكم لدى مصلحة الضرائب مع أداء الواجبات.
٢- التوجه للمحافظة مع مفوض قضائي لطلب تنفيذ الحكم
٣- في حالة قبل مطلب التحفيظ فيجب إستخلاص واجبات التحفيظ وإنتظار شهرين للحصول على شهادة الملكية.
٤- أما في حالة الرفض بدعوى عدم التوفر على الشهادة الإداريةاللجوء للمحكمة الإدارية.
الأرض لايشملها مخطط توجيه التهيئة العمرانية، ممنوعة من البناء، ولاتتوفر على شبكة الماء، الكهرباء والتطهير.
مع العلم بأن رئيس المجلس سلم الشهادة لطرف والتصريح بأسمائهم في الشهادة وتسعة أطراف المتبقية رفض تسليمها لهم فأين هي المساوات ؟ ويتوفرون على حكم قضائي حاز حجيته، وحسب قول رئيس المجلس البلدي: لايمكن أن يخالف القانون بتسليم الشهادة مرتين، والمحافض يعلم بأن السهادة لاتسلم مرتين وتم تسليمه الشهادة من الطرف الذي تم إنصافه، فيجب اللجوء للمكحمة الإدارية بدعوى الشطاط في استعمال السلطة وذلك راجع لتماطله عن آداء المهام.
بما أنهم حازوا على حكم قضائي فمن واجب المحافض تطبيقه حرفيا، لإن لقوة الشيء المقضي به أو المحكوم به معنى واحداً هو أن الأحكام التي صارت نهائية تعتبر صحيحة متى استوفت الشروط المعتبرة فيها وتحققت حجيتها، ولا يجوز قبول النزاعات المتعلقة بها أمام المحكمة مرة أخرى، وبالتالي فمتى استنفد الحكم كل طرق الطعن، وتم الفصل فيه نهائياً، فلا يجوز تقديم دليل ينقض تلك الحجية.

توضيح المسطرة القانونيةالواجب إتباعها لملف قضائي حاز حجيته:
١-تقييد الحكم لدى مصلحة الضرائب مع أداء الواجبات.
٢- التوجه للمحافظة مع مفوض قضائي لطلب تنفيذ الحكم
٣- في حالة قبل مطلب التحفيظ فيجب إستخلاص واجبات التحفيظ وإنتظار شهرين للحصول على شهادة الملكية.
٤- أما في حالة الرفض بدعوى عدم التوفر على الشهادة الإداريةاللجوء للمحكمة الإدارية.
الأرض لايشملها مخطط توجيه التهيئة العمرانية، ممنوعة من البناء، ولاتتوفر على شبكة الماء، الكهرباء والتطهير.
مع العلم بأن رئيس المجلس سلم الشهادة لطرف والتصريح بأسمائهم في الشهادة وتسعة أطراف المتبقية رفض تسليمها لهم فأين هي المساوات ؟ ويتوفرون على حكم قضائي حاز حجيته، وحسب قول رئيس المجلس البلدي: لايمكن أن يخالف القانون بتسليم الشهادة مرتين، والمحافض يعلم بأن السهادة لاتسلم مرتين وتم تسليمه الشهادة من الطرف الذي تم إنصافه، فيجب اللجوء للمكحمة الإدارية بدعوى الشطاط في استعمال السلطة وذلك راجع لتماطله عن آداء المهام.
بما أنهم حازوا على حكم قضائي فمن واجب المحافض تطبيقه حرفيا، لإن لقوة الشيء المقضي به أو المحكوم به معنى واحداً هو أن الأحكام التي صارت نهائية تعتبر صحيحة متى استوفت الشروط المعتبرة فيها وتحققت حجيتها، ولا يجوز قبول النزاعات المتعلقة بها أمام المحكمة مرة أخرى، وبالتالي فمتى استنفد الحكم كل طرق الطعن، وتم الفصل فيه نهائياً، فلا يجوز تقديم دليل ينقض تلك الحجية.

يا اخ عمر
الاحكام تاتي من القانون. والقانون هو ان تقسيم الارض لابد من تسلم شهادة الاذن بالتقسيم وذلك التضارب سببه الخبير الذي لابد له ان يستشير المجلس البلدي الذي يسلم الاذن بناءا على موافقة الوكالة الحضرية التي تنص على تطبيق القانون 25-90 و القانون 12-90 وفي حالة مخالفة القانون سيعاقب الرئيس . والمحافظ هو كذلك لابد ان يلتزم بقانون التحفيظ العقاري الذي ينص على ضرورة الاذن بالتقسيم. ولا يمكنه تحفيظ عقار بدون تسجيل العقد او الحكم

بالنسبة لقانون التجزئة العقارية والتقسيم متفق معك،
ولكن المشكل المطروح هو أن الخبير عينته المحكمة ومهمته إنتهت بعد النطق بالحكم وتسليم الحكم النهائي.
رئيس المجلس البلدي رفض تسليم إذن تقسيم لتسعة أطراف وسلمها لطرف وحيد وأدلى بأسمائهم في الشهادة، وحسب قوله سلمها لطرف ولم يسلمها للأطراف المتبقية لأن الشهادة لاتسلم مرتين ويعتبر مخالف للقانون إن سلمها.
المحافض ليس له مشكل بتحفيض القطع إن إستوفى الملف جميع الوثائق بمافيها الشهادة الإدارية.
السؤال ماهي المسطرة القانونية الواجب اتباعها من أجل تحفيض البقع المستخرجة؟
وشكرا

بما ان رئيس المجلس سلم الاذن مذكور فيه جميع القطع التي سوف تستخرج من الرسم العقاري الاصلي لم يبقى اي مشكل حين يقوم الشخص المسلم له الاذن بتحفيظ نصيبه يمكنكم مباشرة التحفيظ بعده لان الاذن بالتقسيم يوضع بالرسم العقاري الاصلي يعني ليس لديكم اي مشكل . المسألة الوحيدة المستعصية في القسمة القضائية بعد اكتساب قوة الشيء المقضي به للحكم هي تسجيله ويحتسب كعقد واحد و لا يتجزأ وتعدد الشركاء في تنافر ولا يريدون الاداء ومن لم يرضى بالقسمة.و من هو معسر خاصة اذا كان المبلغ كبير جدا

سلام ذ.حسن،
الشهادة التي سلمها الرئيس تشمل أسماء الورثة لطرف واحد وهو الطرف الذي تم إنصافه. ولكن تقرير الخبير والحكم النهائي الذي سلما مع ملف التحفيض للمحافض يشملان جميع أسماء الورثة وجميع القطع المستخرجة، إلا الشهادة الإدارية التي سلمت بأسماء الورثة الذين تم إنصافهم وملفهم الآن في مصلحة الضرائب ويمكن أن يكون في طور التحفيض.
المحافض يطلب شهادة إدارية ثانية بأسماء الورثة الذين لم يتم إنصافهم وحسب قول رئيس المجلس البلدي لايمكن تسليم شهادة إدارية مرتين لنفس الحكم القضائي لأن هذا يعد مخالف للقانون.
فماهي ياترى المسطرة القانونية الواجب إتباعها مع تحايل المحافض والرئيس على الأطراف المتبقية.