ملكية عدلية و مسجلة

ما عدا العقارات المحفظة والتي هي بدورها يبقى شراؤها محفوفا ببعض المخاطر والتي يجب التأكد من عدم وجودها قبل الإقدام على الشراء، فإن شراء العقارات بناء على ملكية عدلية يكون مهددا بنسبة 50 في المائة على أقل تقدير، بمعنى أن شراءها قد ينتهي بسلام وقد ينتهي بكارثة تدخل المشتري في متاهة الدعاوى للمطالبة باسترجاع الثمن والمصاريف.
أما عن سؤالك والمتعلق بما يجب الحصول عليه من وثائق لتجنب النصب فإن الجواب عليه بسيط، وعلى المشتري أن يتبع الخطوات التالية:
1- يتوجب على المشتري أن يحصل على نسخة من ملكية البائع التي سيقدمها له أول وهلة عند اللقاء.
2- عليه أن يتأكد من صحتها وعدم زوريتها وبأنها مسجلة بمحكمة التوثيق المشار إليها فيها، ويتم ذلك بأن يطلب من البائع أن يستخرج له نسخة أخرى من المحكمة ويطابقها مع الملكية التي أراها له عند اللقاء الأول حتى يطمئن إلى أنها ملكية صحيحة ومحفوظة بسجلات المحكمة وصحيحة من الناحية الواقعية وغير مزورة لجهة عدلي الإشهاد أو أختام المحكمة.
3- عليه أن يتأكد من صحتها من الناحية القانونية وبتوفرها على شروط الملك الخمسة، وهي التي أشار إليها فقهاء التوثيق باليد والنسبة والطول وعدم المنازع وعدم العلم بالتفويت. وشهود الملكية يشهدون عادة فيها بهذه الصيغة " الحمد لله شهوده الموضوعه أسماؤهم عقب تالريخه يعرفون فلان ابن فلان المعرفة التامة الكافية شرعا بها ومعها يشهدون بأن له وبيده وعلى ملكه مالا من ماله وملكا صحيحا خالصا له من جملة أملاكه الأرض أو الدار أو العرصة ( حسب الشيء المشهود به) الكائنة بمحل كذا ( يذكر مكان وجود الشيء المشهود به) والمحدودة ب ( تذكر الحدود) يتصرف فيها تصرف المالك في ملكه ينسبه نفسه والناس إليه كذلك مدة ( تذكر المدة التي يجب في الغالب أن تزيد على عشر سنين ويستحسن عدم ذكر "عبارة المدة المعتبرة" لأن المدد تختلف في الملكيات، فهناك 10 سنوات يواجه بها الأجنبي و 40 سنة يواجه بها الأقرياء إلخ) سلفت عن تاريخه ( أي تاريخ الشهادة) من غير منازع له في ذلك ولا معارض طول المدة المذكورة ولا يعلمونه باعها ولا وهبها ولا تصدق بها ولا فوتها ولا فوتت عليه ولا خرجت عن ملكه بأي وجه من وجوه الفوت أو التفويت إلى الآن وحتى الآن كل ذلك في علمهم وصحة يقينهم ويمضمنه قيدت شهادتهم مسؤولة لسائلها إلخ..
4 - عليه أن يعمل على تطبيقها على العقار أو الأرض موضوع الشراء من حيث الحدود، ويسهل الأمر كثيرا إذا كان أحد الحدود طبيعيا كساقية أو طريق إلخ
5- أن يتأكد من أن البائع الذي يدعي الملك حائز للعقار فعليا، كأن يكون ساكنا فيه أو يحرثه أو لديه حارس هناك إلخ.... لأن ذلك يزكي شهادة الملكية لاحتمال أن يتم البيع وعند رغبة المشتري في الحيازة يظهر له أناس يدعون الحيازة والملكية، والحوز من المشتري يحمي المشتري على الأقل إلى حين صدود حكم في النزاع إن حصل.
أما عن السؤال الثاني المتعلق بالوثائق الواجب الاحتفاظ بها بعد البيع فهي عقد البيع، وملكية البائع لأن هذه الأخيرة تعتبر سند ملكية المشتري بعد العقد، كما يمكنه أن يطلب أي وثيقة أخرى إدارية يتوفر عليها البائع كوصولات أداء الضرائب عليها مثلا أو أي وثيقة تثبت استغلاله لها كما لو كان يؤدي واجبات استغلال الماء في السقي مثلا.